Kira Artış Oranı ve TÜFE Sınırı

Konut kiralarında yıllık artış oranı, hem kiracı hem kiralayan açısından en sık tartışılan konulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi bu konuda açık bir kural getirmiştir: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Yasanın belirlediği üst sınır, sözleşmeyle aşılamaz. Bir başka deyişle, tarafların 'yıllık artış %50 olur' şeklinde anlaşmaları halinde dahi, uygulanabilecek artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu sınır kamu düzeni niteliğinde olup taraf iradesiyle bertaraf edilemez.

Konut dışındaki yerler, örneğin işyeri kiraları için ise farklı bir rejim uygulanır. İşyeri kiralarında 11 Haziran 2022 tarihli düzenleme öncesinde TÜFE sınırı vardı; ancak konut kiraları için belirli dönemlerde getirilen %25 tavanı işyerlerine uygulanmamıştır.

TÜFE on iki aylık ortalama, son on iki ayın endeks değerlerinin ortalamasının, ondan önceki on iki ayın ortalamasına oranlanmasıyla bulunur. TÜİK her ayın başında bu veriyi açıklar. Hesaplama yapılırken, kira başlangıç tarihinden bir önceki ay için açıklanan oran esas alınır. Örneğin Mart ayında yenilenecek bir kira için Şubat ayı sonunda açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama oranı uygulanır.

Türk Borçlar Kanunu 344/3'e göre beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yine TÜFE sınırı içinde kalmak koşuluyla, hâkim tarafından kira bedeli belirlenebilir. Bu durumda hâkim; emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu, semt rayicini ve TÜFE oranını birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Beklenmeyen koşulların ortaya çıkması halinde 'uyarlama davası' yoluyla kira bedelinin yeniden belirlenmesi de talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyecek olağanüstü bir değişiklik halinde, edimler arasındaki dengenin yeniden kurulmasını mümkün kılar.

Kiracının yasal sınırı aşan bir artışı kabul etmek zorunda olmadığı açıktır. Ancak kira borcunu zamanında ödememek de tahliye sebebidir. Bu nedenle taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında, kiracının yasal sınır içinde kalan tutarı düzenli olarak ödemeye devam etmesi en güvenli yoldur. Aşan kısma ilişkin ihtilaf, iadeye veya mahsuba konu edilebilir.

Kiralayan, yıllık artış için iki haftalık süreyi geçirmeden ihtarname göndermelidir. Ödenmeyen kira için art arda iki haklı ihtarname kuralı işlerlik kazanırsa, dava yoluyla tahliye gündeme gelebilir. Bu sebeple her iki taraf için de ihtarnamenin doğru zamanda ve doğru biçimde gönderilmesi büyük önem taşır.